Auch bei gewerblicher Miete sind starre Fristen für Schönheitsreparaturen unwirksam:
Das OLG Düsseldorf hat in einer aktuellen Entscheidung die Grundsätze des Bundesgerichtshofs für die Schönheitsreparaturklauseln, die der BGH für das Wohnraummietrecht aufgestellt hat, jetzt auch auf das Gewerberaummietrecht übertragen.
Zwischen den Parteien bestand im vorliegenden Fall ein Gewerberaummietvertrag. In diesem Vertrag wurde der Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchführen zu lassen. In einer weiteren, hiervon getrennten Vertragsklausel wurde der Mieter verpflichtet, den Parkettboden in einem festen Turnus von zehn Jahren fachgerecht abzuschleifen. Der Vermieter klagte aus diesen Klauseln auf Durchführung der Renovierung.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf wies die Klage rechtskräftig ab. In der gebotenen Gesamtbetrachtung betrachtete es die Verpflichtung des Mieters zum Abschleifen des Parketts in einem starren Turnus von zehn Jahren als ihn unangemessen benachteiligend und in der damit vorzunehmenden Gesamtbetrachtung alle Klauseln des Mietvertrages für die Schönheitsreparaturen als unwirksam.
Das OLG Düsseldorf greift damit die für das Wohnraummietrecht vom Bundesgerichtshof erstellten Grundsätze auf. Der BGH hatte in weitreichenden und sehr grundsätzlichen Urteilen vom 18. März 2015 (Az.: VIII ZR 185/14 und VIII ZR 21/13) dementsprechend entschieden.
Bereits im Wohnraummietrecht gilt seit längerem, dass Klauseln unwirksam sind, wenn nach so genannten starren Fristen (wie z.B. hier alle zehn Jahre) ein Mieter verpflichtet wird zu renovieren, ohne Rücksicht auf einen konkreten Bedarf. Dies bedeutet, dass dem Abnutzungszustand Rechnung getragen werden muss.
Ein Mieter soll nicht verpflichtet sein, wenn er mit dem Objekt schonend und pfleglich umgegangen ist, auch noch renovieren zu müssen, obwohl gar kein Renovierungsbedarf gegeben ist. Mieter die mit dem Mietobjekt vernünftig umgehen, sollen auf diese Weise hierfür nicht auch noch „bestraft“ werden.
Wird gegen diese Rechtsprechung in nur einer Klausel des Vertrages verstoßen, so führt dies zur Unwirksamkeit aller Klauseln, die die Schönheitsreparatur im Vertrag beinhalten. War dies für das Wohnraummietrecht seit einiger Zeit schon entschieden, so ist interessant zu beobachten, dass nunmehr auch gewerbliche Mieter in diese Rechtsprechung mit einbezogen werden.
Es empfiehlt sich daher dringend, laufende Verträge auf derartige Klauseln zu überprüfen und neu abzuschließende Verträge dem entsprechend zu gestalten.
Urteil des OLG Düsseldorf vom 16. Februar 2016 – Az.: 24 U 63/15
Aachen, im Juli 2016
Guido Jacobs, Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
