Wie wir für die Gewerbemietverträge bereits in unserem letzten Artikel ausgeführt haben, stellt sich potentiell auch für den Wohnraummieter die Frage, ob er auf einen gesetzlichen Schutz zurückgreifen kann, falls es ihm aufgrund der Corona-Krise aufgrund von Umsatzeinbußen oder Verdienstausfällen nicht, oder nicht mehr vollständig, möglich sein sollte, seine Miete für den Wohnraum pünktlich und/oder vollständig zu zahlen.
Wie wir für die Gewerbemietverträge bereits in unserem letzten Artikel ausgeführt haben, werden sehr wahrscheinlich als spontane Reaktion des Gesetzgebers Kündigungen von Mietverhältnissen aufgrund von in der Corona-Krise aufgelaufenen Mietrückständen verboten werden; eine diesbezügliche Gesetzesvorlage liegt bereits als Referentenentwurf vor und soll noch diesen Mittwoch beschlossen werden.
Auch wenn sich dies nach jetzigem Stand der Erörterungen nur auf Gewerberaummietverhältnisse beziehen soll, so ist gut vorstellbar, dass dies in der Anwendung auch auf Wohnraummietverhältnisse entweder ausgedehnt wird, oder in der Rechtsanwendung analog angewendet werden kann.
Das Gesetz soll Mietrückstände im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.09.2020 umfassen. Die grundsätzliche Verpflichtung der Mieter zur Leistung des vertraglich geschuldeten Mietzinses bleibt allerdings selbstverständlich auch während der derzeitigen Krise noch bestehen. Ausgehebelt wird durch den Gesetzesentwurf jedoch der mietrechtliche Grundsatz, dass der Mieter das so genannte Beschaffungsrisiko für den geschuldeten Mietzins trägt und er sich insoweit (eigentlich) nicht auf (plötzliche) Mittellosigkeit berufen kann, wenn er nicht (mehr) in der Lage ist den vereinbarten Mietzins zu begleichen. Genau dieser Aspekt soll nun temporär außer Kraft gesetzt werden.
Der Referentenentwurf soll noch heute (23.03.20) im Bundeskabinett und am 25.03.20 im Bundestag beschlossen werden. In der Gesetzesvorlage wird bereits eine mögliche Verlängerung der Fristen um ein Jahr fixiert, falls sich herausstellen sollte, dass der Zeitraum bis 09/ 2020 nicht ausreichend ist.
Ein solcher Fall ist in der bisherigen Rechtsprechung noch nicht entschieden worden, da unsere Gesellschaft noch niemals mit einer solchen Krise gesundheitlicher Art konfrontiert war.
Es existiert Rechtsprechung zu Naturkatastrophen als Mietmangel. Diese dürfte hier aber nicht sinngemäß übertragbar sein. Hiervon umfasst waren Naturereignisse wie Überschwemmungen, Hochwasser und Erdbeben. Dies dürfte hiermit aber in keiner Weise vergleichbar sein.
Bis zu einer Regelung durch den Gesetzgeber, die möglicherweise bereits in der nächsten Woche erfolgen könnte, gilt daher die Rechtslage unverändert fort, dass Zahlungsverpflichtungen aus Wohnraummietverträgen grundsätzlich zu erfüllen sind. Die Mieten für Wohnraum sind grundsätzlich vom Arbeitseinkommen zu zahlen; es handelt sich um so genannte Lebenshaltungskosten.
Wie auch in anderen kritischen Fällen dauerhafter Erkrankung, Arbeitsunfähigkeit oder ähnlichem, ist auch hier einem Wohnraummieter grundsätzlich erst einmal zuzumuten, für eine Fortsetzung seines Arbeitseinkommens durch entsprechende Anträge an seinen Arbeitgeber oder die Bundesagentur für Arbeit Sorge zu tragen (vergleiche hierzu unsere diesbezüglichen Ausführungen).
Selbst ohne eine gesetzliche Neuregelung halten wir es aber für mehr als fraglich, ob in diesen Zeiten, in denen ein Zahlungsverzug eindeutig in Zusammenhang mit krisenbedingtem Verlust oder krisenbedingter Einschränkung des Arbeitsplatzes respektive der Verdienstmöglichkeiten steht, eine hierauf gestützte Kündigung des Vermieters vollumfänglich gerichtlich durchzusetzen wären. Denn in Wohnraummietverhältnissen sind dem Gericht immer Wertungsmöglichkeiten eröffnet, die so weit gehen können, dass ein Gericht eine Kündigung als treuwidrig und damit unwirksam erachten könnte.
Wir raten daher dazu, bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges, die erst mit diesem Monat eintritt und die in einen Zusammenhang mit der Corona-Krise gebracht werden könne, äußerst zurückhaltend zu sein.
Zögern Sie bitte nicht uns diesbezüglich anzusprechen und bleiben Sie gesund!
Für das Team der AIXLAW Rechtsanwälte
Guido Jacobs, Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
