Erbrecht
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Erben in Frankreich

Erben in Frankreich – eine erbschaftssteuerliche Betrachtung

I.

Anwendbares Erbrecht

 

Für Erbfälle gilt in den EU-Mitgliedsstaaten die EU-Erbrechtsverordnung (Verordnung (EU) Nr. 650/2012). Einziger Anknüpfungspunkt ist dann bei internationalen Erbfällen grundsätzlich der letzte gewöhnliche Aufenthalt des Erblassers. Somit werden in Frankreich lebende Deutsche nach französischem Erbrecht beerbt, in Deutschland lebende Franzosen nach deutschem Erbrecht. Es besteht aber seit Inkrafttreten dieser Verordnung die Möglichkeit einer Rechtswahl zugunsten des Heimatlandes zu treffen.

 

Das anwendbare Erbrecht entscheidet nicht nur über die Frage, wer Erbe ist und wie hoch die einzelnen Erbquoten sind, sondern auch über alle anderen erbrechtlichen Fragen, wie beispielsweise die Ansprüche von Pflichtteilsberechtigten oder die Bindungswirkung eines Erbvertrages.

 

II.

Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht

 

Es muss ausdrücklich betont werden, dass die Europäische Erbrechtsverordnung nicht das Steuerrecht regelt.

 

Die Erbschaft- und Schenkungsteuer richtet sich auch in Zukunft nach den Steuergesetzen der einzelnen Mitgliedsländer.

 

  • Bestimmung des anwendbaren Steuerrechts

 

  • Französisches Erbschaftssteuerrecht

 

In Frankreich wird bei einem Erwerb von Todes wegen, Erbschaftsteuer und bei einer unentgeltlichen Zuwendung unter Lebenden („donation“) eine Schenkungsteuer erhoben. Rechtsgrundlage ist das Allgemeine Steuergesetzbuch (Code Général des Impôts, CGI).

« Les droits de mutation » (die Erwerbssteuer): Das französische Recht unterscheidet zwischen „les droits de mutation à titre onéreux » (Erwerbssteuer aufgrund eines entgeltlichen Erwerbs) und „les droits de mutation à titre gratuit“ (Erwerbssteuer aufgrund unentgeltlichen Erwerbs). Der unentgeltliche Erwerb kann durch Schenkung oder durch den Erbfall eintreten.

Sofern französisches Erbschaftssteuerrecht Anwendung findet, kann es bei den Erben zu einem bösen Erwachen kommen. Die Höhe der Steuern reicht von Beträgen zwischen 5% bis hin, im schlimmsten Fall, zu 60% des geerbten Vermögens.

Gemäß Artikel 750 ter CGI findet französisches Erbschaftssteuerrecht in drei Fällen Anwendung:

  • 750 ter Abs.1 CGI: Wenn eine Person mit gewöhnlichen Steuersitz in Frankreich verstirbt (Erblasser), dann besteuert Frankreich nach dem sogenannten Welteinkommensprinzip, d.h. die Gesamtheit des Vermögens des Erblassers, sowohl das bewegliche als auch das unbewegliche, in Frankreich und im Ausland belegene Vermögen.

 

Was der gewöhnliche Steuersitz ist, ist in Art.4 B CGI geregelt. Danach haben Personen, die ihren Hauptwohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthaltsort, ihre hauptberufliche Tätigkeit oder den Mittelpunkt ihrer wirtschaftlichen Interessen in Frankreich haben, ihren gewöhnlichen Steuersitz in Frankreich.

 

  • 750 ter Abs.2 CGI: Wenn eine Person mit Wohnsitz außerhalb von Frankreich verstirbt (Erblasser) und keiner ihrer Erben seinen gewöhnlichen Steuersitz in Frankreich hat und auch nicht während eines Zeitraumes von 6 Jahren im Laufe der vorangegangenen zehn Jahre hatte, besteuert Frankreich das gesamte in Frankreich belegene bewegliche und unbewegliche Vermögen.

 

  • 750 ter Abs.3 CGI: Wenn eine Person mit Wohnsitz außerhalb von Frankreich verstirbt (Erblasser) und der Erbe seinen Wohnsitz in Frankreich hat, und dort auch während eines Zeitraumes von 6 Jahren im Laufe der vorangehenden zehn Jahre hatte, besteuert Frankeich das gesamte diesem Erben zukommenden bewegliche und unbewegliche in Frankreich sowie im Ausland belegenes Vermögens.

 

  • Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)

 

Nach den vorstehenden Regelungen kann es dazu kommen, dass es bei einem Erbfall mit Auslandbezug zu einer Besteuerung in mehreren Staaten kommt. Jeder Staat hat sein eigenes internationales Erbschaftssteuergesetz, welches die Besteuerung des grenzüberschreitenden Erbfalls regelt. Die Erbschaftssteuersysteme der einzelnen Staaten sind nicht aufeinander abgestimmt.

 

Eine Mehrfachbesteuerung kommt beispielsweise dann in Betracht, wenn der Erblasser in einem anderen Staat ansässig ist als der Erbe, die Staatsangehörigkeit und der Wohnsitz von Erblasser und/oder Erben auseinander fallen oder sich die Nachlassgegenstände abweichend vom Wohnsitz des Erblassers und/oder Erbens in einem anderen Staat befinden. Damit eine Doppelbesteuerung vermieden wird, wurden Doppelbesteuerungsabkommen zwischen verschiedenen Ländern abgeschlossen.

 

So haben Deutschland und Frankreich ein DBA vereinbart. Obwohl die in einem Land gezahlte Steuer nach dem DBA im anderen Land angerechnet werden kann, kann eine Steuerpflicht in Frankreich zu erheblichen, meist vom Erblasser nicht bedachten, Steuerabgaben führen.

 

Zwischen der Schweiz und Frankreich gibt es jedoch seit dem 31.12.2014 keine DBA mehr. Im Artikel 784A CGI kann sich die Doppelbesteuerung dadurch vermeiden werden, indem die in der Schweiz gezahlten Steuern auf die in Frankreich fälligen Steuern angerechnet werden. Hier kann trotzdem auch eine Steuerpflicht in Frankreich zu erheblichen Steuerabgaben führen.

 

 

  • Freibeträge und Steuersätze in Frankreich

 

Abhängig vom Verwandtschaftsgrad gelten die folgenden Freibeträge. Der Freibetrag kann nach 15 Jahren erneut ausgeschöpft werden.

 

Verwandschaftsgrand Schenkung Erbschaft
Freibetrag Steuersatz Freibetrag Steuersatz
Ehegatte / Partner (PACS) 80.724 € Steuerfrei
Kind / Eltern 100.000 € 5%-45%* 100.000 € 5%-45%*
Enkelkind 31.865 € 5%-45%* 1.594 € 5%-45%*
Urenkel 5.310 € 5%-45%* 1.594 € 5%-45%*
Geschwister 15.932 € 35%-45%* 15.932 € 35%-45%*
Neffe/Nichte 7.967 € 55% 7.967 € 55%
Familie bis zum 4. Grad 1.594 € 55% 1.594 € 55%
Sonstige/Dritter 1.594 € 60% 1.594 € 60%

*mehrere Besteuerungsstufe, zB Geschwister 35% bis zum 24.430 €, 45% für den Rest.

Beispiel:

Beide Eltern schenken ihrem Einzelkind eine Immobilie mit einem Wert von 600.000 €. Die Berechnung ist wie folgt:

300.000 € – 100.000 € = 200.000 €.

 Stufe Bis zu Steuersatz Steuer
1 8 072,00 € 5,00 % 403,60 €
2 4 037,00 € 10,00 % 403,70 €
3 3 823,00 € 15,00 % 573,45 €
4 184 068,00 € 20,00 % 36 813,60 €

Steuer = 403,60 + 403,7 + 573,45+ 36.813,60 € = 38 194,00 €

Für die Übertragung der ganzen Immobilie werden 38.194,00 € x 2 = 76.388 € Steuer anfallen.

Die Besteuerungsstufe kann nur einmal innerhalb von 15 Jahren ausgeschöpft werden. Falls eine Person mehrere Schenkungen innerhalb von 15 Jahren zugunsten der gleichen Person durchführt, muss nicht nur auf dem Freibetrag aufpassen, sondern auch auf die Besteuerungsstufen. Ansonsten können die Schenkungen bis zu 45% besteuert werde.

  • Frist zur Abgabe der Erbschaftssteuererklärung und zur Zahlung der Steuern

 

Grundsätzlich haben die Erben die Erbschaftssteuererklärung in Frankreich innerhalb von 6 Monaten nach dem Erbfall abzugeben und die Steuern zu entrichten, wenn der Erbfall in France metropolitaine erfolgte. Die Frist verlängert sich auf 12 Monate, wenn der Erbfall im Ausland erfolgte. Bei Verzug entstehen erhebliche Zinsen und Zuschläge.

 

  • Verzugszinsen in Höhe von 0,20% des steuerpflichtigen Betrages für jeden Monat in Verzug (2,4 % pro Jahr)
  • eines Zuschlages in Höhe von 10%, wenn die Steuererklärung nicht innerhalb eines Jahres ab dem Erbfall abgegeben wurde.

 

 

 

  • „Steuersparmodelle“ sind nur mit äußerster Vorsicht zu genießen

 

Um die in Frankreich in der Regel doch häufig hoch ausfallende Erbschaftssteuer zu reduzieren, suchen Erblasser immer wieder nach Sparmodellen.

Als Beispiel für ein nicht zu empfehlendes Model, soll hier der Verkauf einer Immobilie (Verkehrswert 500.000 €) an einen Familienangehörigen unter dem tatsächlichen Verkehrswert (für 200.000 €) genannt werden („sog. donation déguisée/versteckte Schenkung“). In Deutschland spricht man in diesen Fällen von der sogenannten gemischten Schenkung, bei welcher auf den geschenkten Teil Schenkungssteuer anfallen (vorbehaltlich von etwaigen Freibeträgen). In Frankreich fällt der geschenkte Teil bei der Verteilung unter mehreren Erben wieder in den Nachlass, was zu Ausgleichsansprüchen weiterer Erben führt. Die eigentliche Gefahr besteht jedoch auf der steuerrechtlichen Ebene. Die Finanzbehörden berechnen die Erbschafts-/Schenkungssteuer ab dem Zeitpunkt der Schenkung nebst Verzugszinsen zzgl. einer Strafe von 80% des Steuerbetrages, sofern dem Schuldner betrügerisches Verhalten („manoeuvres frauduleuses“) vorgeworfen werden kann, bei Bösgläubigkeit („mauvaise foi“) 40%. Zudem muss berücksichtigt werden, dass die Freibeträge um ein Vieles geringer ausfallen, als in Deutschland.

  • Übertragung des „nackten“ Eigentums

 

Ein Modell, welches (vorbehaltlich der Prüfung des jeweiligen Einzelfalles) durchaus empfehlenswert sein kann, ist die frühzeitige Übertragung des „nackten“ Eigentumes („nue-propriété“) der Immobilie auf den zukünftigen Erben. Der Erblasser behält das Nießbrauchsrecht („usufruit“) an der Immobilie. Man spricht von dem Auseinanderfallen („démembrement“) von „nacktem“ Eigentum und Nießbrauchsrecht. Der Inhaber des „nackten“ Eigentumes wird grds. unmittelbar mit dem Tod des Erblassers und Nutznießers, Volleigentümer. Der zu versteuernde Wert des “nackten” Eigentumes kann um ein Vieles niedriger ausfallen, als der des Volleigentumes, da der kapitalisierte Wert des Nießbrauchsrechtes vom Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung abgezogen werden kann. Je nach alter des Erblassers im Zeitpunkt der Verfügung, reduziert sich der zu versteuernde Wert zwischen 10% und 90% des Verkehrswertes.

Ähnlich wie bei der „versteckten Schenkung“ kann vor einer entgeltlichen Übertragung des nackten Eigentumes an einen vermeintlichen Erben nur gewarnt werden.

 

Artikel 751 Code général des impôts (CGI) schützt den Staat vor Umgehungstatbeständen hinsichtlich der Erbschafts-/Schenkungssteuer. D.h. steuerrechtlich besteht gemäß Artikel 751 CGI eine Vermutung (Fiktion) dafür, dass der Erblasser im Zeitpunkt des Erbfalles VOLL-Eigentümer der Vermögensgegenstände, insbesondere von Immobilien war, an welchen er ein Nießbrauchrecht und einer der vermutlichen Erben (oder Bedachter, Beschenkter oder Strohmänner) das nackte Eigentum besitzt. Im Ergebnis haftet der Erbe persönlich für die Erbschaftssteuer auf den Wert der gesamten Immobilie, sofern die Finanzverwaltung davon ausgeht, dass es sich um einen Umgehungstatbestand handelt. Bei nachgewiesenem betrügerischem Verhalten oder Bösgläubigkeit muss ferner wiederum mit Strafen in Höhe von 40% bis 80% des zu versteuernden Betrages gerechnet werden.

 

Die Finanzverwaltung wird in dem Veräußerungsgeschäft insbesondere dann von einem Umgehungstatbestand ausgehen, wenn der Kaufpreis nicht dem Verkehrswert entspricht. Um die Fiktion zu erschüttern, muss der Erwerber bei der notariellen Beurkundung eine Expertise über den aktuellen Verkehrswert der Urkunde beifügen, der Kaufpreis muss komplett bei der Beurkundung auf das Konto des Notars fließen und die Herkunft des Geldes muss dargelegt und nachgewiesen werden. Und selbst dann, bleibt das Modell nur mit größter Vorsicht zu genießen und man läuft Gefahr einer Prüfung.

 

Da es sich um eine Eigentumsvermutung handelt, muss der Steuerschuldner bzw. der, dem das nackte Eigentum laut Verfügung gehört, aktiv den Beweis gegenüber den Steuerbehörden erbringen, dass hier kein Umgehungstatbestand vorliegt. Akzeptiert die Steuerbehörde den Beweis nicht, dann muss der Steuerschuldner den Beweis erbringen und gegen den Bescheid klagen. Dieses Verfahren ist kostspielig und eine Ergebnisprognose nur schwer durchzuführen.

Selbst wenn man nachweisen kann, dass das Geld vom Erwerber kommt (z.B. durch Ersparnisse) und der Kaufpreis dem reellen Wert entspricht, bleibt häufig der kritische Punkt von Rückflüssen. Bei solchen Sachverhalten prüft die Steuerbehörde kritisch die Konten des Erblassers. Sollten Beträge vom Konto abgegangen sein, die nicht dem „normalen“ Lebensverhältnissen des Erblassers entsprachen, dann ist wiederum von einer rechtsmissbräuchlichen Umgehung auszugehen.

Ferner kommt es auch nicht darauf an, ob der „vermeidliche Erbe“ bei der Verfügung oder im Erbfall Erbe ist. Es reicht aus, wenn er zwischendurch vermeidlicher Erbe war.

Artikel 751 CGI nennt auch Ausnahmen, insbesondere, wenn die Trennung zwischen Nießbrauch und nacktem Eigentum aufgrund einer „regulären“ Schenkung erfolgt ist, die jedoch mindestens 3 Monate vor dem Tod erfolgt sein muss.

Besser ist demnach das Model einer frühen „regulären“ Schenkung des „nackten Eigentumes“. Im Zeitpunkt der Verfügung fallen zwar Schenkungssteuer an, jedoch lediglich auf den reduzierten Wert des „nackten Eigentumes“.

Es bleibt ferner anzumerken, dass wenn der Erblasser über ein ausreichendes Vermögen verfügt, dieser die Schenkungssteuer übernehmen und zahlen kann. Darauf fallen keine weiteren Steuern an. Wirtschaftlich bedeutet das eine weitere Ersparnis.

Beispiel 1: Der Verkehrswert der Immobilie ist 1.000.000 €. Der Erblasser ist im Zeitpunkt der Schenkung nicht älter als 61 Jahre. Er überträgt seinem Kind im Wege einer regulären Schenkung das „nackte Eigentum“ an der Immobilie und behält ein Nießbrauchsrecht. Der Wert des nackten Eigentumes wird (bei dem Alter) mit 50% des Verkehrswertes berechnet (500.000 €). Nach Abzug eines Freibetrages in Höhe von 100.000 €, verbleibt ein zu versteuernder Betrag in Höhe von 400.000 €.

TrancheBarèmeDroits de succession

1) bis 8 072,00 € 5,00% 403,60 €

2) 4 037,00 € 10,00% 403,70 €

3) 3 823,00 € 15,00% 573,45 €

4) 384 068,00 € 20,00% 76 813,60 €

Droits de succession estimés : 78 194,00 €

Es fallen zum Zeitpunkt der Übertragung Schenkungssteuer in Höhe bis zu der Besteuerungsstufe 20% an, mithin ein Betrag in Höhe von ca. 80.000 € (78.194,00 €). Sofern der Schenker liquide ist, kann er den Schenkungssteuerbetrag von 80.000 € für das Kind bezahlen, ohne dass diese 80.000 € im Erbfall zu dem Erbvermögen hinzuzurechnen sind. Im Erbfall fallen Nießbrauch und nacktes Eigentum wieder zusammen. Es fallen im Erbfall keine weiteren Erbschaftsteuern für die Immobilie mehr an.

Ohne dieses Modell fallen im Erbfall erheblich mehr Steuern an. 1.000.000 € – 100.000 € Freibetrag = 900.000 € zu versteuern. Damit wird die Besteuerungsstufe 30% erreicht und 212.962,00 € zu zahlen, die das Kind im Erbfall aufbringen und zahlen müsste.

Beispiel 2: Ist der Erbe ein Cousin oder ein Neffe, so schlägt der französische Fiskus mit wahnsinnigen 55% zu. Im obigen Fall müsste der Cousin oder Neffe, sofern nicht frühzeitig eine Schenkung des nackten Eigentumes erfolgt ist, französische Erbschaftssteuer in Höhe von 540.118,00 € zahlen. Der Freibetrag in Höhe von lediglich 7.967 € fällt dabei überhaupt nicht ins Gewicht.

Je früher der Erblasser im Wege einer “regulieren” Schenkung das nackte Eigentum überträgt und sich ein Nießbrauchsrecht behält, um so geringer fällt im Erbfalle die Steuerschuld für den Erben aus!

  • Gründung einer SCI

 

Eine weitere steueroptimierende Lösung kann es darstellen, die Immobilie nicht im eigenen Namen zu halten, sondern über eine Gesellschaft in Form der sog. Société Civile Immobilière (SCI).

Obwohl die Anteile an einer SCI als unbewegliches Vermögen angesehen werden, bleibt aus steuerrechtlicher Sicht zu erwähnen, dass Frankreich nach nationalem französischem Steuerrecht sowie nach den meisten Doppelbesteuerungsabkommen im Bereich der Erbschaftssteuer geregelt hat, dass auch die Anteile einer SCI in Frankreich zu besteuern sind unabhängig von dem Umstand, dass sie bewegliches Vermögen darstellen. Dennoch kann das Halten von Anteilen an einer SCI Vorteile bringen:

Das Immobilieneigentum wird bei einer Mehrheit von Personen grundsätzlich durch eine Gesamthandsgemeinschaft gehalten. Die Gestaltung in eine SCI ermöglicht eine juristische Unterteilung zwischen den einzelnen Personen, die gemeinsam eine oder mehrere Immobilien besitzen können.

Durch den juristischen Charakter erlaubt es den Gesellschaftern nicht direkt mit ihrem eigenen Namen als Besitzer einer Immobilie zu erscheinen.

Die Übertragung einer Immobilie kann zu Lebzeiten durch (aufgesplitterte) Übertragungen von Anteilen erfolgen, die jeweils bis zu den gesetzlichen Freibeträgen liegen. Zum Beispiel kann jedes Elternteil seinen Kindern jeweils Anteile bis zu einem Wert von 100.000 € übertragen ohne dass Erbschaftssteuer anfallen. Der Freibetrag kann nach 15 Jahren erneut durch Übertragung von weiteren Anteilen ausgeschöpft werden.

Der Wert der Anteile wird mit einem Abschlag von mindestens 10 % berechnet. Der Abschlag wird damit begründet, dass die Immobilie, die durch eine SCI gehalten wird und das Eigentum in Anteilen aufgeteilt ist, schwieriger zu veräußern ist.

Um den Wert der Beteiligung an einer SCI zu bestimmen, können häufig von der Immobilie als Gesellschaftsvermögen die Schulden abgezogen werden (z.B. Bankkredite). Damit entspricht der steuerlich maßgebliche Betrag für die Registrierung bei einer Schenkung oder im Erbfall nicht dem Verkaufswert zum Zeitpunkt der Übertragung –wie es beim Halten in eigenem Namen der Fall wäre- sondern dem Nettowert der Beteiligung am Tag der Übertragung.

Neben den vorstehenden Aspekten muss darauf hingewiesen werden, dass gesellschaftsrechtliche Pflichten eingehalten werden müssen, z.B., das Führen einer Buchhaltung, das Abhalten von Gesellschafterversammlungen, die Abgabe von Steuererklärungen etc. Der Formalismus in Frankreich ist bekanntermaßen groß. Gesellschafterversammlungen, Protokolle, behördliche Erklärungen müssen stets formgerecht erfolgen. Ferner müssen bei der Gründung einer SCI auch die Gründungs- und Beratungskosten eingeplant werden.

Jede Erbschaftsrechtliche und steuerrechtliche Lösung bedarf einer umfassenden Einzelfallprüfung, denn auch die durch die Gründung einer SCI oftmals beabsichtigten Steuervorteile können sich als Steuerfalle herauskristallisieren, wenn die Lösung lediglich eine Umgehung der gesetzlichen Lage darstellt.

 

III.

Weitere mit einer Immobilie zusammenhängende Steuertatbestände

 

  1. „Plus values immobilière“ (Wertzuwachssteuer/Spekulationssteuer)

 

Wer eine in Frankreich belegene Immobilie veräußern möchte, unterliegt grds. einer sogenannten Wertzuwachssteuer, sofern kein Befreiungstatbestand greift. In Deutschland spricht man von Spekulationssteuer.

 

Auch bei der Veräußerung einer geerbten Immobilie oder im Falle einer Schenkung zu Lebzeiten muss im Einzelfall geprüft werden, ob die beabsichtigte Veräußerung, der Wertzuwachssteuer unterliegt.

 

Die Steuer auf den Veräußerungsgewinn setzt sich zusammen aus 19% Einkommenssteuer und 17,2% Sozialversicherungsabgaben, mithin insgesamt 36,2% des Wertzuwachses. Personen, die in einem anderen Land des EWR (EU, Island, Norwegen, Lichtenstein) oder Schweiz sozialversicherungspflichtig sind, sind von den Sozialversicherungsabgaben (CSG/CRDS) befreit. Stattdessen unterlegen sie einem vergünstigten Pauschalbetrag (Solidaritätszuschlag) in Höhe von 7,5 %.

 

Sofern der steuerpflichtige Nettogewinn 50.000 € übersteigt, entsteht seit dem 01.01.2013 eine zusätzliche gestaffelte Zusatzsteuer (taxe additionnelle) von 2% (50.001 €) bis 6% (über 260.000 €) je nach Höhe des Nettogewinnes.

 

https://www.impots.gouv.fr/international-particulier/plus-values-immobilieres

 

  • Befreiungstatbestände

 

Von der Wertzuwachssteuer befreit sind Veräußerungen,

 

  • einer Immobilie, die länger als 30 Jahre im Eigentum des Veräußerers steht;
  • des Hauptwohnsitzes und dessen Anlagen (Garagen, Stellplätze, Höfe etc.);
  • eines Zweitwohnsitzes, sofern

* es sich um den ersten Verkauf eines Zweitwohnsitzes seit dem 01.02.2012 handelt;

* der Veräußerer in den letzten 4 Jahren vor der Veräußerung nicht Eigentümer seines Hauptwohnsitzes war,

* der Verkaufspreis ganz oder teilweise innerhalb von 24 Monaten für den Kauf eines Hauptwohnsitzes dient. In diesem Fall greift die Befreiung für den wiederinvestierten Teil.

  • deren Verkaufspreis 15.000 € nicht übersteigt;
  • wo eine Enteignung stattgefunden hat;
  • zugunsten einer Institution für sozialen Wohnraum;
  • bei denen der Veräußerer Bezieher von Altersruhegeld oder Invalidenrente ist (aber Vorsicht Einkommensgrenzen sind zu beachten – Bedürftigkeitsprüfung) und in einer Einrichtung untergebracht ist, sofern

* es sich vor der Unterbringung in der Einrichtung um seinen Hauptwohnsitz gehandelt hat,

* er die Immobilie zuvor in einem Zeitraum von 2 Jahren bewohnt hat,

* die Immobilie seit seinem Auszug nicht anderweitig bewohnt oder genutzt worden ist;

Sofern die Veräußerung unmittelbar nach Auszug in die Wege geleitet und innerhalb des ersten Jahres abgewickelt wurde, kann die Befreiung auch ohne eine Bedürftigkeitsprüfung erfolgen.

  • von Bürgern (vor allem aus der EWR), die ihren Steuersitz nicht in Frankreich haben, sofern
    • sie in Frankreich mindestens 2 Jahre lang steuerpflichtig waren,
    • die Immobilie spätestens am 31.12 des fünften Jahres nach Verlagerung des steuerlichen Wohnsitzes außerhalb Frankreichs veräußern, oder ohne Zeitbegrenzung, wenn die Immobilie seit dem 1. Januar des Jahres vor dem Verkauf nicht vermietet war
    • und der Veräußerer hat noch nicht von dieser Befreiung bei einem vorherigen Verkauf nach dem 01.01.2006 gemacht.

 

 

  • Steuerreduzierungen gemäß Abschreibungstabelle

 

Hält man die Immobilie zweiundzwanzig Jahre, so fällt kein Wertzuwachs(einkommens)steuer mehr an. Nach dem fünften Jahr reduziert sich die Steuer um jeweils 6% pro Jahr, im zweiundzwanzigsten Jahr um weitere 4%.

 

Die Sozialversicherungsabgaben von 15,5% entfallen hingegen lediglich nach 30 Jahren vollkommen. Nach dem fünften Jahr reduzieren sich die Abgaben um jeweils 1,65% pro Jahr, im zweiundzwanzigsten Jahr um 1,6% und für jedes weitere Jahr jeweils um 9%.

 

Die Abschreibungstabelle gilt seit 2014 sowohl für bebaute als auch für unbebaute Grundstücke.

 

Weitere Abschläge sind im Einzelfall beim Immobilienverkauf möglich. Zum Beispiel 60% Abschlag, wenn der Käufer auf dem Grundstück in einem Gebiet mit Wohnungsnot (Zones A) neue Wohnungen bauen soll. Handelt es sich um den Bau von Sozialwohnungen, kann der Abschlag bis zu 85% betragen.

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10864

 

  • Berechnung des Brutto-Wertzuwachses

 

Der Brutto-Wertzuwachs ist die Differenz zwischen dem korrigierten Verkaufspreis und dem korrigierten Kaufpreis.

 

Korrigierter Verkaufspreis:

Der Verkaufspreis ist der Preis, zu welchem die Übertragung des Eigentums tatsächlich erfolgt, d.h. der Preis, der in der notariellen Urkunde festgehalten ist.

Der Verkaufspreis wird erhöht um etwaige Kosten und Entschädigungen, sofern sie in der Urkunde festgehalten sind (z.B. wenn ein Eigentümer einem Mieter eine Entschädigung für einen vorzeitigen Auszug schuldet und der Käufer sich im notariellen Kaufvertrag verpflichtet, diese Entschädigung zu übernehmen).

 

Der Verkaufspreis wird gemindert durch die Kosten, die der Verkäufer infolge des Verkaufes tragen muss (z.B. die zu erstellenden Gutachten, Löschung von Hypotheken etc.).

 

 

Die Erhöhung oder Minderung müssen durch Rechnungen belegt werden.

 

TIPP: Da der Preis von Hausrat (beweglichen Sachen) nicht bei der Ermittlung des Wertzuwachses zu berücksichtigen ist, kann der Hausrat, Möbel etc. getrennt veräußert werden. Aber auch deren Preis muss nachgewiesen werden (durch Rechnungen, Inventaraufstellung durch eine öffentlich bestellte Person) und der Verkauf muss im Vorvertrag festgehalten werden.

 

Korrigierter Kaufpreis:

 

Der Kaufpreis ist wiederum der, der in der notariellen Urkunde festgehalten ist.

 

Wurde das Eigentum an einer Immobilie infolge einer Schenkung oder eines Erbfalles erlangt, ist als Kaufpreis der Verkehrswert zugrunde zu legen, der auch für die Berechnung der Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer zugrunde gelegt wurde.

 

Der Kaufpreis kann erhöht werden,

 

  • um die Kaufnebenkosten, welche pauschal mit 7,5% des Kaufpreises berechnet werden können. Sollten diese höher gewesen sein, werden die tatsächlichen Kosten berücksichtigt, sofern sie nachgewiesen werden. Bei einer Schenkung kann der Pauschalbetrag nicht, sondern nur die tatsächlichen Kosten berücksichtigt werden,

 

  • um Kosten für Bau- und Sanierungs- oder Vergrößerungsarbeiten, sofern diese durch Firmenrechnungen nachgewiesen werden können.

 

  • Erfolgt der Verkauf nachdem die Immobilie mehr als fünf Jahre im Eigentum war, kann für Bau- und Sanierungs- oder Vergrößerungsarbeiten ein Pauschalbetrag von 15% auch ohne Rechnungen und Nachweise in Ansatz gebracht werden (bereits abgesetzte Renovierungen, Instandhaltungsarbeiten und Baumaterialien sind ausgeschlossen), so dass mit der Pauschale für Kaufnebenkosten insgesamt eine Pauschale von 22,5% vom Kaufpreis in Ansatz gebracht werden und auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden kann.

 

  • Besonderheiten

 

Weitere Besonderheit ist, dass bei Personen, die ihren steuerlichen Sitz nicht in Frankreich oder in der EWR (außer Lichtenstein), Island oder Norwegen, haben einen steuerlichen Vertreter/Bürgen (représentant fiscal) benennen müssen, sofern der Verkaufserlös der Immobilie 150.000 € übersteigt. Der steuerrechtliche Vertreter erstellt und unterzeichnet die Wertzuwachserklärung, die abgegeben werden muss. Er garantiert für ihre Richtigkeit und verpflichtet sich zur Zahlung der Steuern sowie im Fall einer Steuerberichtigung zur Nachzahlung. Er haftet uneingeschränkt, erhält aber durchschnittlich eine Vergütung von 0,7% zzgl. frz. UST auf den Verkaufspreis.

 

Veräußert nicht eine natürliche Person, sondern eine Firma/Gesellschaft, so gilt Folgendes:

  • Es muss ein steuerlicher Vertreter benannt werden, sofern gebietsfremde Personen insgesamt einen Anteil von mehr als 150.000 € an einer französischen bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft halten oder ein Teilhaber eine ausländische Gesellschaft ist.

 

Halten ausländische Firmen eine Immobilie,

  • so muss immer ein steuerlicher Vertreter benannt werden.
  • Spezifische Berechnungsregeln: kein Pauschalbetrag von 7,5 %

oder 15 %, gesetzlich vorgeschriebene Abschreibung der

Anschaffungskosten.

  • Keine Befreiung für Besitzfrist von mehr als 30 Jahren.
  • Steuersatz von 33,1/3 % auf den Wertzuwachs (oder 75 %
  • für NCCT).

 

  • Lediglich Bau- und Sanierungs- oder Vergrößerungsarbeiten

sind absetzbar (Rechnungen und Zahlungsbelege auf den Namen

der Gesellschaft).

  • Besondere Vorschriften für europäische Unternehmen.
  • Der steuerliche Vertreter garantiert ferner die Zahlung einer jährlichen Steuer von 3 % auf den Verkehrswert des Gebäudes

(§ 990 E französische Steuerordnung; gilt nur für nichteuropäische Firmen).

 

  1. Laufende Besteuerung in Frankreich nach Erwerb der Immobilie

 

Grundsteuer („Taxe Foncière“): trägt derjenige, der zum 1. Januar eines Jahres Eigentümer einer Immobilie war.

 

Wohnsteuer („Taxe d’habitation“): trägt generell der Eigentümer (im Erwerbsjahr pro rata temporis) bzw. der Mieter, wenn dieser zum 1. Januar der Bewohner war, und berechnet sich je nach Gemeinde unterschiedlich. Seit dem 01. Januar 2023 ist der Hauptwohnsitz in Frankreich von der Wohnsteuer befreit.

 

Einkommenssteuer („Impôt sur le Revenu“): fällt nur an, wenn die Immobilie vermietet oder verpachtet wird oder sonstige Einkünfte erzielt werden. Als Ausländer wären diese Einkünfte auf die französisch beschränkte Steuerpflicht bis zum 30. Juni des Folgejahres unter Progressionsvorbehalt zu erklären.

 

Immobilienvermögenssteuer („IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière“): Vermögensteuer, welche erst ab einem steuerbaren Immobilienvermögen von 1,3 Millionen Euro zu zahlen ist. Die Steuer beträgt zwischen 0,5% und 1,5% des Nettovermögens. Der Steuersatz beginnt bei 0,5% und steigt ab einem Vermögen von mehr als 10.000.000,00 Euro auf bis zu 1,5%. Die ersten 800.000,00 Euro sind jedoch steuerfrei, sodass bei einem Immobilienvermögen von 1.300.001,00 Euro nur 500.000,00 Euro besteuert werden. Für Personen mit Steuersitz in Frankreich wird bei der Wertermittlung sowohl die in Frankreich als auch im Ausland gelegene Immobilie. Bemessungsgrundlage ist der Verkehrswert. Erwerbsnebenkosten, Renovierungskosten, Grundsteuer können u.a. davon abgezogen werden. Der in Anspruch genommene Kredit zur Erwerbsfinanzierung wird auch in Abzug gebracht. Dies kann zu einer dauerhaften Reduzierung der Vermögensteuer führen. Für den Hauptwohnsitz wird von dem Verkehrswert 30% abgezogen.

Dieser Aufsatz kann eine individuelle Beratung nicht ersetzen.

Bei erbrechtlichen Angelegenheiten unterstützt Sie unsere erbrechtliche Abteilung jederzeit gerne. Gerne stehen Ihnen darüber hinaus unsere Kollegen aus dem Frankreich-Dezernat bei Angelegenheiten mit Bezügen nach Frankreich oder zu französischem Recht mit Rat und Tat zur Seite.

 

Alexandra Vervaecke
Avocat à la Cour

AIXLAW Rechtsanwälte

Dezember 2025

 

 

 

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