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Mieterrechte bei Nebenkosten gestärkt

Die Urteilsgründe zu den Urteilen Az. VIII ZR 148/17 und VIII ZR 189/17 vom gestrigen Tag sind bislang noch nicht veröffentlicht, aber aus der Presseaussendung des BGH ergibt sich, dass Vermieter und Stromanbieter bei extrem hohen Nebenkostennachforderungen ausnahmsweise beweispflichtig sind, bevor der Mieter die Rechnungen bezahlen muss.

So sich die Nachzahlungsforderungen jedoch im üblichen Rahmen (gemeint sind Forderungen von mehreren hundert Euro) bewegen, müssen die Verbraucher jedoch nach wie vor zunächst die vorgelegten Forderungen begleichen. Beim dann gegebenenfalls durchzuführenden Rückforderungsverfahren sind die Verbraucher beweispflichtig, dass der Verbrauch nicht von ihnen verursacht wurde.

Unbedingtes Recht auf Einsicht in Nebenkostenabrechnung

Im vor dem BGH verhandelten Fall sollten Mieter einer Dreizimmer-Wohnung über € 5.000,- Heizkosten für zwei Jahre nachzahlen. Obschon die Fläche dieser Wohnung nur zirka zwölf % der Gesamtwohnfläche des Mehrfamilienhauses ausmachte, sollten die Mieter über 40 % der gesamten Heizkosten zahlen. Als die Mieter dagegen vorgehen wollten, wurde ihnen die Einsicht in die Nebenkostenabrechnung verweigert.

Nach dem BGH hätte der Vermieter im vorliegenden Fall die Einsicht in die Abrechnungen jedoch nicht verweigern dürfen, weil Mietern bereits grundsätzlich ein umfassendes Einsichtsrecht in Nebenkostenabrechnungen zukommt. Überdies hätte der klagende Vermieter seine Heizkostenforderungen aufgrund ihrer extremen Höhe beweisen müssen.

Angeblicher Mehrverbrauch in Höhe von 1000 %

In einem zweiten Fall forderte ein Stromanbieter von einem Rentnerpärchen über € 9.000,- an Stromnachzahlungen, weil das Paar innerhalb nur eines Jahres um über 1.000 % mehr Strom verbraucht haben sollte als im Vorjahr. Der BGH bestätigte nun, dass Mieter im Streit mit Energieversorgern deutlich überhöhte Abrechnungen nicht begleichen müssen, wenn die „ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“ des Anbieters besteht. Vorliegend habe vor allem die bescheidene Lebensführung der Rentner gegen einen solch exorbitanten Stromverbrauch gesprochen, zumal sich die Verbräuche in den Vorjahren nicht so überhöht dargestellt haben.

Der Bundesgerichtshof hat jedoch bekräftigt, dass die vorliegend anzuwendende Ausnahme im Stromversorgungsgesetz nur auf extreme Fälle Anwendung findet. Bei üblichen Nachforderungen in Höhe von € 100,- bis € 200,- müssen die Mieter die von den Anbietern vorgelegten Rechnungen wegen andernfalls drohender Liquiditätsengpässen bei den Stromanbietern zunächst begleichen; zudem liegt die Beweislast beim in der Folge gegebenenfalls anzustrengenden Rückforderungsprozess beim Verbraucher.

Gerne steht Ihnen unser Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht, Rechtsanwalt Guido Jacobs bei allen Fragen rund um das Thema Wohnen zur Verfügungen.

 

Arne Klingebiel

Juristischer Mitarbeiter