Für fast jeden freiberuflich tätigen Arzt stellt sich bei der Niederlassung, beim Auslaufen des der zeitigen Mietvertrages oder bei einem Standortwechsel die Frage, worauf beim Abschluss des Praxismietvertrages geachtet werden muss. Häufig legen Vermieter einen Standard-Mietvertrag für Gewerberäume vor, der auf die speziellen Belange des Arztes als Mieter nicht zugeschnitten ist. Der Arzt sollte deshalb immer einen individuell auf seine Planung abgestimmten Mietvertrag verlangen und sich nicht mit dem Standardvertrag zufrieden geben.
Im Folgenden werden einige wichtige Punkte dargestellt, auf die der Arzt beim Abschluss eines Mietvertrages achten sollte. Im konkreten Einzelfall können noch weitere Punkte der Regelung bedürfen.
Der Mietvertrag sollte dem Arzt die Gründung einer Berufsausübungsgemeinschaft in den Praxis räumen ermöglichen. Die Aufnahme weiterer Partner in die Praxis und automatisch in den Mietvertrag muss geregelt werden. Ein Widerspruchsrecht des Vermieters darf nur bei Vorliegen wichtiger Gründe in der Person des neuen Partners wie z. B. Insolvenz u. a. bestehen. Des Weiteren sollte geregelt werden, dass aus der Berufsausübungsgemeinschaft wieder ausscheidende Partner auch aus dem Mietvertrag ausscheiden, falls der Gründungspartner bzw. die Berufsausübungsgemeinschaft in den Praxisräumen verbleibt.
Ein schwieriger Verhandlungspunkt sind oftmals Rückbauverpflichtungen. Der Arzt muss oft noch Umbaumaßnahmen durchführen, damit die Räume als Arztpraxis genutzt werden können. In diesem Fall sollte einerseits eine Beteiligung des Vermieters an den Umbaukosten andererseits ein Ausschluss der Rückbauverpflichtung verhandelt werden. Zur Standortsicherung enthielten Mietverträge für Arztpraxen früher häufig lange Laufzeiten. Wegen der in den letzten Jahren neugeschaffenen Kooperationsmöglichkeiten erscheint es wichtig, den Standort in kürzerer Zeit wechseln zu können und so flexibel zu bleiben.
Insbesondere der in Einzelpraxis niedergelassene Arzt sollte sich die Option offen halten, in eine Berufsausübungsgemeinschaft oder ein Ärztehaus zu wechseln. Es erscheint deshalb vorteilhaft, den Mietvertrag zunächst nur über drei bis maximal fünf Jahre abzuschließen und Optionen zur Verlängerung zu vereinbaren.
Nicht vergessen werden sollte die Vereinbarung eines Sonderkündigungsrechts für den Fall derBerufsunfähigkeit und des Todes, wenn kein Nachfolger für die Praxis gefunden werden kann. Der berufeunfähig gewordene Arzt bzw. dessen Erben sollten dann nicht auch noch über mehrere Jahre an einen Mietvertrag gebunden sein. Die gesetzliche Regelung sieht hier eine außerordentliche
Kündigung innerhalb eines Monats vor und ist damit für die Arztpraxis nicht sinnvoll. Denn innerhalb eines Monats kann regelmäßig nicht abgeschätzt werden, ob sich ein Nachfolger für die Praxis finden lässt. Ist der Mietvertrag jedoch erst einmal gekündigt, ist die Veräußerung der Praxis nahe zu ausgeschlossen.
Weiter muss im Mietvertrag geregelt sein, dass der Praxisnachfolger in den Mietvertrag eintreten kann. Die Nachbesetzung würde scheitern, wenn ein Nachfolger die Praxisräume nicht nutzen darf und damit eine Fortfuhrung der Praxis am bisherigen Ort nicht möglich wäre. Ein Widerspruchsrecht des Vermieters muss auch hier auf wichtige, in der Person des Nachfolgers liegende Gründe beschränkt werden.
Schließlich ist als weiterer wichtiger Punkt der Konkurrenzschutz zu nennen. Der Vermieter sollte sich verpflichten, an keinen Arzt gleicher oder konkurrierender Fachrichtung im Gebäude zu vermieten, solange das Mietverhältnis besteht.
Fazit:
Beim Abschluss eines Praxismietvertrages sind verschiedene wichtige Punkte zu berücksichtigen, damit den Interessen des Arztes möglichst optimal Rechnung getragen wird. Ein Standard-
Gewerberaummietvertrag ist hierfür nicht geeignet. Deshalb sollte immer individuell entsprechend der Planung des Arztes der Mietvertrag ausgehandelt werden. Keinesfalls sollte auf die Hinzuziehung vonkompetentem Rechtsrat beim Abschluss von Praxismietverträgen verzichtet werden.
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Aachen im Juli 2018
Rechtsanwalt Rudolf Günter
Fachanwalt für Medizinrecht
