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Verteilungsschlüssel ist strikt einzuhalten!

1. Soll sich nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Kostenverteilung exakt (und nicht gerundet) an der genauestens festgelegten Größe der Wohnungen orientieren, so sind abweichende Werte – auch wenn nur um einige Quadratmeter – in der Jahresabrechnung auf der Grundlage der Gemeinschaftsordnung rechtlich nicht begründbar.

2. Liegt keine beschlussfähige Jahresabrechnung vor, entspricht eine damit zusammenhängende Entlastung des Beirats nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

AG, Passau, Urteil vom 01.06.2017 – 23 C 1871/16

 

Problem/Sachverhalt

Die Kläger sind Sondereigentümer von Wohnungen und Tiefgaragenstellplätzen innerhalb einer WEG. Sie erheben Anfechtungsklage mit dem Ziel, die Beschlüsse der ETV über die Jahresabrechnung 2015 (Gesamtabrechnung) bestehend aus der Darstellung über die Einnahmen und Ausgaben, die Entwicklung der Rücklage, den Vermögensstatus der Gemeinschaft, zu genehmigen, für ungültig zu erklären. Den gleichen Antrag stellen Sie hinsichtlich der Jahresabrechnung 2015 für die Einzelabrechnungen. Des Weiteren hatten Sie beantragt, den Beschluss über die Entlastung des Beirates für ungültig zu erklären.

Sie tragen vor, dass ein in der Jahresabrechnung nicht zutreffender Verteilungsschlüssel verwendet wurde. Dieser finde sich nicht in der GO. Die qm-Angaben bei den einzelnen Häusern in der Abrechnung seien unzutreffend. Diese waren in der Abrechnung mit „ca.“ Angaben ausgewiesen. Maßgeblich seien die Angaben, die sich aus der notariellen Teilungserklärung ergeben. Diese seien dort aber bis auf die zweite Stelle hinter dem Komma exakt beziffert. Mangels Verwendung eines zutreffenden Verteilungsschlüssels sei die Abrechnung insgesamt aufzuheben. Da die Abrechnung nicht ordnungsgemäß sei, könne auch dem Beirat keine Entlastung erteilt werden.

Entscheidung

Das Amtsgericht gibt der Klage statt. Aufgrund der ausdrücklichen und unmissverständlichen Festschreibung der Flächen kann kein anderer Maßstab angelegt werden, selbst wenn dieser jahrelang widerspruchslos genutzt worden war. Die von den Klägern angestellten Berechnungen seien rechnerisch richtig und stünden in Einklang mit den Regelungen aus der GO, die Berechnungen in der angegriffenen Abrechnung seien hingegen fehlerhaft. Dies beruhe darauf, dass sich die korrekt ermittelten Flächen im Umlageschlüssel der Abrechnung nicht wiederfinden. Manchmal ergeben sich nur wenige qm Abweichung, bei einem Haus allerdings sogar knapp 50 m². Da der Verteilerschlüssel unrichtig ist führt dies auch zwingend zur Unrichtigkeit der Jahresabrechnung, so dass diese in beiden Teilen – Gesamt- und Einzelabrechnungen – für ungültig zu erklären ist. Da mithin keine beschlussfähige Jahresabrechnung vorlag, kann die damit zusammenhängende Entlastung des Beirates folgerichtig ebenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Diese war daher ebenfalls für ungültig zu erklären.

Praxishinweis

Eine exakte Beachtung der Regelungen in der Teilungserklärung und der GO ist zwingend und durch nichts zu ersetzen. Die Entscheidung bestätigt einmal mehr, dass eine sorgfältige Arbeitsweise für Verwalter unabdingbar ist und für den Fall der Nichtbeachtung der Regelungen sich Klagemöglichkeiten für die Eigentümer ergeben.

 

Unser Fachanwalt für Miet- und WEG Recht, Rechtsanwalt Guido Jacobs steht sowohl Eigentümern, als auch Verwaltern bereits seit vielen Jahren im Bereich des WEG-Rechts mit Rat und Tat zur Verfügung. Bei Fragen und Problemen steht er auch Ihnen gerne mit seinem Fachwissen zur Verfügung.

 

Aachen im März 2018

Jacobs, Rechtsanwalt

Fachanwalt für Miet- und WEG Recht

Fachanwalt für Strafrecht

Absolvent des Fachanwaltlehrgangs Privates Bau- und Architektenrecht