Der Abbau einer Außentreppe zur Vereitelung eines direkten Zugangs des Vermieters zu seiner im ersten Obergeschoss gelegenen Wohnung berechtigt den Vermieter, dem Mieter fristlos zu kündigen.
AG München, Urteil vom 16.03.2018, Az. 424 C 13271/17
Sachverhalt:
Der Kläger hatte im Zwangsversteigerungsverfahren im Mai 2016 das Anwesen ersteigert. Schuldnerin im Zwangsvollstreckungsverfahren war die damalige Eigentümerin, welche bis zu ihrem Auszug in der Wohnung im 1. Stock des Anwesens wohnte. Der Beklagte ist Mieter der Erdgeschosswohnung in diesem Anwesen aufgrund Mietvertrages vom 1. September 2005 mit der Voreigentümerin. Laut Mietvertrag schuldete der Beklagte für die Wohnung bestehend aus 3 Zimmer, Küche, Bad, WC einen monatlichen Mietzins in Höhe von 250 Euro zuzüglich 150 Euro Nebenkosten.
Der Kläger kündigte das Mietverhältnis mit dem Beklagten am 28. März 2017 fristlos und begründete dies damit, dass der Beklagte eine im Außenbereich des Anwesens stehende und mit dem Anwesen verbundene Eisentreppe ohne Einwilligung des Klägers nach der Ersteigerung entfernt hatte. Diese Treppe führte vom Garten des Anwesens in den ersten Stock und diente damit als von der Innentreppe unabhängiger Eingang zur Wohnung im 1. Obergeschoss.
Der Kläger war der Ansicht, dass die Treppe fest mit dem Haus verbunden war und insoweit zum ersteigerten Inventar gehörte. Jedenfalls seien durch die Zwangsversteigerung sämtliche etwaigen Eigentumsrechte des Beklagten an der Treppe erloschen. Die Wegnahme der Treppe berechtige ihn deswegen zur fristlosen Kündigung. Der Beklagte war der Ansicht, dass die Außentreppe in seinem Eigentum gestanden habe und er insoweit berechtigt gewesen sei, diese zu entfernen.
Entscheidung:
Das Amtsgericht München gab dem Kläger Recht. Nach Überzeugung des Gerichts liege ein wichtiger Grund vor, welcher die das Schuldverhältnis tragende Vertrauensgrundlage zerstört habe. Der Beklagte habe vorliegend einen Diebstahl begangen, indem er die Außentreppe abmontiert und für sich verwertet habe. Die Treppe gehöre als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes zum Erbbaurecht des Klägers, welches der Kläger durch den Zuschlagsbeschluss erworben habe. Soweit der Beklagte angegeben habe, dass diese von ihm im Jahre 2001 angeschafft worden sei und in seinem Eigentum stünde, sei dies für die Fremdheit der Sache irrelevant, da mit der Verbindung das Eigentum auf den Erbbaurechtsinhaber übergegangen sei. Auch habe der Beklagten keinen Beweis dafür liefern können, dass die Treppe tatsächlich von ihm angeschafft wurde. Eigene Rechte an der Treppe habe der Beklagte auch nicht im Zwangsversteigerungsverfahren geltend gemacht.
Die Wegnahme der Treppe sei von dem Beklagten auch vorsätzlich und mit Zueignungsabsicht erfolgt. Mit der Entfernung der Treppe sei der Zugang zum 1. Stock des Hauses unmöglich gemacht worden. Der Kläger habe somit nur noch die Möglichkeit gehabt, die Wohnung durch die Haustüre und die Diele, die jedoch dem Beklagten zusteht, zu erreichen. Das Gericht sei überzeugt davon, dass die Wegnahme der Treppe allein dem Ziel gedient habe, den Kläger zeitweise aus dem Haus herauszuhalten. Hierfür spreche auch der geringe Verwertungspreis von 25 Euro.
Die festgestellte schuldhafte Vertragsverletzung berechtige zur Beendigung des Mietverhältnisses, da sie so schwer wiege, dass dem Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zugemutet werden könne.
Zu Lasten der Beklagten spreche, dass der Wert der Treppe, ausweislich der von der Klagepartei vorgelegten Rechnung in Höhe von 3.250,01 Euro über eine Ersatzbeschaffung, bedeutend gewesen sei. Zu Gunsten des Beklagten sei lediglich das seit längerer Zeit bestehende Mietverhältnis zu berücksichtigen. Jedoch wiege dieser Umstand gering. Die Verwertung der Treppe sei gerade nicht spontan in einer emotional aufgeladenen Situation erfolgt. Der Abtransport der Außentreppe habe vielmehr geplant werden müssen. Für den Beklagten habe diese Verwertung keinerlei nennenswerte Vorteile gehabt. Der Schaden des Klägers sei jedoch umso größer.
Fazit:
Die Feststellung, was wesentlicher Bestandteil eines Gebäudes ist und was nicht, birgt gerade für den Laien erhebliche Schwierigkeiten, stellt darüber hinaus aber auch Gerichte und Anwälte regelmäßig vor Probleme.
Vom Mieter eingebrachte Gegenstände können je nach Art und Beschaffenheit ungewollt Teil des Gebäudes und damit Eigentum des Vermieters werden. Ein Entfernen kann dann ungewollte Konsequenzen nach sich ziehen (Schadensersatz, Kündigung, etc.).
Unser Rechtsanwalt Guido Jacobs steht Ihnen als Fachanwalt für Miet- und WEG Recht sowie Absolvent des Fachanwaltlehrgangs privates Bau- und Architektenrecht in solchen Fragen gerne zur Seite.
Aachen im August 2018
Draheim, Rechtsanwalt
