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Keine Verlängerung der sechsmonatigen Verjährungsfrist im Formularmietvertrag

Die in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung „Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.“ ist mit dem wesentlichen Grundgedanken des § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB unvereinbar und benachteiligt den Mieter deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen; sie ist daher nach § 307 Abs. 1 S.1, 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

BGH, Urteil vom 08.11.2017, Az. VIII ZR 13/17

 

Dem Fall lag die Klage einer Vermieterin wegen Zahlung von Schadenersatzes in Höhe von 16.315,77 € zugrunde.

Am 29.12.2014 wurde die Wohnung zurückgegeben, am 25.06.2015 die Klage eingereicht und am 01.10.2015 zugestellt worden.

Die Mieterin berief sich auf die Einrede der Verjährung und bekam vor dem BGH Recht.

Aus den Gründen:

Der sechsmonatigen Verjährungsvorschrift des § 548 BGB kommt ein über bloße Zweckmäßigkeitserwägungen hinausreichender Gerechtigkeitsgehalt zu. Die Anspruchsberechtigten sollen wegen der drohenden baldigen Verjährung genötigt werden, ihr Ansprüche alsbald geltend zu machen. Die Vorschriften über die Verjährungen dienen öffentlichen Interessen und weisen einen hohen Gerechtigkeitsgehalt auf, der im Rahmen der Inhaltskontrolle zu respektieren ist. Eine derartige Verlängerung der Verjährungsfrist für die Ansprüche des Vermieters ist nicht sachlich gerechtfertigt. […]

Praktisch bedeutet dies für die Vermieter, dass nur noch die individualvertragliche Verlängerung der Verjährungsfristen zu Gunsten des Vermieters möglich ist.

Der Fall verdeutlicht die sich aufgrund der Rechtsprechung ergebenden Probleme für Vermieter. Vereinbarungen in Formularmietverträgen werden häufig aufgrund online zu findender, teils veralteter Vorlagen erstellt, in der Hoffnung, sich Kosten zu sparen.

Die tatsächliche Gesetzeslage oder die Rechtsprechung bleibt dabei unberücksichtigt. Dies führt, wie im vorliegenden Fall, oft im Nachhinein zu hohen Vermögenseinbußen für Vermieter.

Gerade im Bereich von Gewerbeimmobilien überschreiten die Schadenssummen schnell die Grenze von 10.000,00 €.

Um dies zu vermeiden ist es in jedem Fall ratsam Mietverträge rechtssicher und fachlich fundiert erstellen zu lassen, um während oder am Ende des Mietverhältnisses keine „böse Überraschung“ zu erleben.

Unser Fachanwalt für Miet- und WEG Recht, Rechtsanwalt Guido Jacobs berät bereits seit vielen Jahren Vermieter bei der Erstellung von Mietverträgen, welche der aktuellen Gesetzes- und Rechtslage entsprechen und steht auch Ihnen gerne mit seinem Wissen zur Verfügung.

Aachen im Februar 2018

Draheim, Rechtsanwalt